Новость о том, что в России могут субсидировать ставки по ипотеке на уже построенные объекты, раздалась как гром среди ясного неба. Льготы на покупку жилья на вторичном рынке могут дать положительный эффект для развития отрасли, заявил на прошлой неделе президент Владимир Путин на встрече с главой ДОМ.РФ Виталием Мутко.
Прямая речь главы государства апеллировала к следующим аргументам: «Если все-таки создать какие-то условия для льготного приобретения с вторичного рынка, что востребовано, люди бы хотели этого? Все-таки это тоже косвенно, но положительно будет отражаться и на отрасли».
Несмотря на вариативный характер этого предложения, идея запуска субсидируемой ипотечной программы для приобретения уже построенного жилья вызвала серьезную обеспокоенность девелоперов и экспертов рынка недвижимости. Повышение привлекательности готовых объектов за счет более низкой кредитной ставки очевидно оттягивало бы спрос от новостроек.
Это бы снизило эффективность уже действующих программ, а значит — и масштабы строительства и продажи квартир. Что в конечном итоге создавало бы проблемы для рентабельности застройщиков, а в перспективе ограничивало бы поток инвестиций в новое строительство.
Осознав весь масштаб угрозы, эксперты принялись доказывать, что существующие льготные программы для новостроек приносят пользу, чего нельзя сказать о вторичном рынке жилья.
Когда вводится любая новая льгота, пристально изучается динамика цен на базовый актив. За последние семь лет стоимость недвижимости выросла вдвое в номинальном выражении. Это, в свою очередь, ставит вопрос ребром: кто выступает бенефициаром субсидирования.
Исторически в структуре выдач ипотечных кредитов не менее 60% занимает готовое жилье. При одновременном снижении процентных ставок и компенсационном росте цен на квартиры ежемесячный платеж для конечного приобретателя, вероятно, останется в целом без изменений — итоговая цель государственного софинансирования едва ли будет достигнута.
Необходимо интерпретировать новую концепцию глубже, с учетом тенденций кредитования физических лиц и ситуации на жилищном рынке. На протяжении 2022 года годовые темпы потребкредитов снизились в шесть раз: с 19 до 3%. Если же мы скорректируем эти значения на величину инфляции, то получим, что портфель вовсе сокращается. При этом ипотечное кредитование к марту 2023-го выросло на 9% в годовом выражении.
В результате мы имеем картину, когда объективно надо поддерживать неипотечный сегмент розничного кредитования, который составляет порядка 46% кредитного портфеля или 13 трлн рублей. Сильным подспорьем мог бы стать заметный рост доходов домохозяйств, однако это едва ли возможно на фоне бюджетных ограничений и объективных экономических факторов.
В запасе остается еще один эффективный способ — превратить беззалоговые кредиты в залоговые. Если залогом выступает готовое жилье, то в силу закону такие ссуды могут быть признаны ипотечными.
Инициативу о разработке и запуске новой льготной программы под объекты на вторичном рынке можно рассматривать как попытку трансформировать сегмент розничного кредитования, увеличив проникновение залогов в практику предоставления ссуд. Ведь в этом случае кардинально снижается уровень риска, а значит, и процентная ставка. При этом рост залоговой массы в виде крупных объемов вторичного жилья препятствовал бы росту цен на последнее.
Так называемое затоваривание жилищного рынка было спровоцировано долгосрочными диспропорциями в структуре спроса и предложения как строящихся, так и сданных квартир. Темпы роста предложения типового жилья и ипотечного кредитования значительно превышали соответствующую динамику доходов населения в последние семь лет.
Кроме того, в течение продолжительного периода половина продаваемых квартир приобреталось с инвестиционными целями. Это усугублялось тем, что цены на жилье росли быстрее, чем ставка по ипотеке, которая, в свою очередь, дополнительно субсидировалась со стороны государства.
Затоваривание рынка и реализации рисков ипотечного пузыря могут иметь негативные последствия. В частности, цены на недвижимость ждет длительный период коррекции и стагнации, что лишит значительной доли финансовых ресурсов строительно-инвестиционный цикл.
В этом случае арсенал инструментов государственной жилищной политики резко сужается — на смену льготным ипотечным программам придет прямой выкуп объектов у застройщиков и их финансовое оздоровление. Снижение рыночной стоимости залогового жилья отразится и на банках обесценением кредитного портфеля и необходимостью пересмотра всей экономики жилищного кредитования.
В любом случае ключом к пониманию новой государственной программы льготного кредитования является ее интерпретация как отличной по формам и методам в сравнении с уже действующими системами. Как и в других случаях нового воплощения государственной финансовой политики главенствующую роль сохраняет древний принцип «не навреди».
Автор — эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
