Средняя площадь офисных помещений уже не первый год сокращается, пишет Forbes со ссылкой на данные консалтинговых компаний. Это касается как приобретаемых, так и арендуемых офисов. При этом многие компании стремятся не арендовать офисы, а приобретать небольшие блоки.
По данным IBC Real Estate, за два года средний размер сделок снизился вдвое. В первом квартале 2021 года средняя площадь составляла 1696 кв. м, к первому кварталу 2023 года она снизилась до 841 кв. м. За первые три месяца этого года всего 4% сделок было заключено с площадями свыше 5 тыс. «квадратов». Почти треть сделок, 32%, прошло с площадями от 1 тыс. до 5 тыс. кв. м. Похожую тенденцию отмечают аналитики NF Group. По данным компании, по итогам 2021 года средний размер сделки по аренде составлял 1150 кв. м, в 2022-м показатель снизился до 1107 кв. м. По словам сооснователя и партнера Bright Rich | CORFAC International Виктора Заглумина, в Москве по итогам 2022 года чаще всего арендовали офисы площадью 100–250 кв. м.
Аналитики отмечают, что на фоне сокращения площадей выросла доля блоков «мелкой нарезки» в структуре сделок. Раньше такие помещения арендовали у собственника, сейчас их чаще приобретают в собственность. Главная причина, по которой офисы предпочитают приобретать в собственность, — рост предложения офисных помещений в строящихся или недавно завершенных проектах. По словам главы департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, объем предложения офисов в последние годы растет. В 2021 году на продажу выставлялось не более 15% от объема ввода, в этом году доля офисов в продаже достигла 70%. Член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев отмечает, что новостройки стали менее привлекательны для инвесторов, при этом стоимость офисов продолжает расти по мере повышения строительной готовности. В Москве активно идут продажи офисов «в нарезку». По словам эксперта, офисы — это традиционный инвестиционный инструмент с рентной доходностью.
Некоторые участники рынка считают продажу офисов «в нарезку» негативным явлением для рынка.
Появятся офисные центры с большим числом розничных инвесторов, которые стремились вложить деньги в «кирпичи», говорит президент Central Properties и PARUS Asset Management Денис Степанов. Сейчас неясно, каким будет процесс управления такой недвижимостью. По словам Заглумина из Bright Rich | CORFAC International, это неоднозначное явление для офисного рынка. Такими объектами сложно управлять, кроме того, собственникам будет тяжело обеспечить качественный сервис для резидентов. Помимо этого с рынка «вымывается» основной институциональный продукт — здания с большим арендным потоком, которые принадлежат одному владельцу. По мнению эксперта, это отбрасывает рынок на годы назад.
С этим не согласен замглавы департамента офисной недвижимости Praedium Роман Щербак. Сокращение офисных площадей не станет «откатом в 90-е», уверен эксперт. По его словам, девелоперы, которые реализуют такие проекты, предлагают более качественный продукт. Такие помещения доступны новому сегменту мелких покупателей, которые раньше не могли купить коммерческую недвижимость.
